Bauland: Warum Kommunen jetzt eine „Grundsteuer C“ erheben können

Bisher gab es nur zwei Grundsteuerarten: die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke erhoben. Die Grundsteuer B kommt gewöhnlicherweise bei Grundstücken zur Anwendung, die entweder bebaut sind oder bebaut werden können. Seit dem 1. Januar 2025 können Kommunen eine weitere Grundsteuerart erheben: die Grundsteuer C, auch „Baulandsteuer“ genannt. Die Neuregelung ermöglicht es den Städten und Gemeinden, einen erhöhten Hebesatz für bestimmte baureife Grundstücke einzuführen.

Warum wurde die Grundsteuer C eingeführt?

In Deutschland fehlen hunderttausende Wohnungen. Trotzdem gibt es Eigentümer*innen, die baureife Grundstücke bewusst lieber brachliegen lassen, als dort etwas zu bauen. Sie spekulieren darauf, dass der Wert der Fläche steigt und sie das Grundstück später gewinnbringend verkaufen können. Bisher können Kommunen dagegen wenig unternehmen.

Die Grundsteuer C soll das ändern. Damit erhalten Kommunen das Recht, einen eigenen Hebesatz auf unbebaute, aber bebaubare Grundstücke zu erheben. Ziel ist es, dass Bodenspekulation finanziell unattraktiver wird. Das soll den Kommunen helfen, Bauland zu mobilisieren und ihre Baulücken zu schließen. Die Reform wurde 2019 von der damaligen schwarz-roten Koalition beschlossen und ist zum Jahreswechsel 2024/25 in Kraft getreten.

Wo können Kommunen die Grundsteuer C nicht anwenden?

Die Neuregelung wurde mit einer sogenannten Länderöffnungsklausel versehen. Das heißt: Die einzelnen Bundesländer können abweichende Regeln beschließen. Der Freistaat Bayern hat davon Gebrauch gemacht und verwehrt seinen Kommunen die Option, eine Grundsteuer C zu erheben.

Für welche Grundstücke kann die Grundsteuer C erhoben werden?

Im Artikel 25 des Grundsteuergesetzes findet sich nun folgende Regelung: Die Gemeinde kann aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festsetzen. „Baureife Grundstücke sind unbebaute Grundstücke (…), die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten.“ Eine Baugenehmigung muss nicht vorliegen. Weiter heißt es: „Als städtebauliche Gründe kommen insbesondere die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder die Stärkung der Innenentwicklung in Betracht.“

Was müssen Kommunen außerdem beachten?

Wenn die städtebaulichen Gründe nur für einen Teil der Gemeinde zutreffen, muss der erhöhte Hebesatz auch auf dieses Gebiet beschränkt werden. Der Gemeindeteil muss mindestens zehn Prozent des gesamten Gemeindegebietes umfassen. Außerdem müssen dort mehrere baureife Grundstücke vorhanden sein – die Kommune darf die Grundsteuer C also nicht nur für ein einzelnes Grundstück erheben.

Zu Beginn eines Jahres muss die Kommune eine Allgemeinverfügung mit einer Karte veröffentlichen, auf der die betroffenen Gemeindeteile und Grundstücke eingezeichnet sind. Die Kommune muss auch nachvollziehbar darlegen, aus welchen städtebaulichen Erwägungen das Gebiet ausgewählt wurde.

Welche Vorbehalte gibt es gegen die Grundsteuer C?

Bevor das Gesetz im Jahr 2019 verabschiedet wurde, warnte der Eigentümerverband „Haus & Grund“, die Grundsteuer C könne vor allem finanzschwache Privateigentümer*innen belasten. Also diejenigen, die schlicht kein Geld haben, um ihr Grundstück zu bebauen. Der Verband verwies auch auf Erfahrungen aus den 1960er Jahren, als es schon einmal eine Baulandsteuer gab – die nach kurzer Zeit wieder abgeschafft wurde. Damals habe sich das Baulandangebot weder nennenswert ausgeweitet noch seien die Baulandpreise durch die Steuer gesunken.

Der Deutsche Städte- und Gemeindebund weist in einer aktuellen Handreichung darauf hin, dass der zusätzliche Verwaltungsaufwand für Steuer- und Bauamt nicht unterschätzt werden sollte. In manchen Fällen könne der erhöhte Hebesatz dazu führen, dass Privateigentümer ihr Grundstück an kapitalkräftigere Investoren verkaufen, wodurch die Immobilienspekulation sogar noch verstärkt werden könnte. Gleichwohl haben die Kommunen ein solches Instrument lange gefordert.

Welche Kommunen wollen die Steuer anwenden?

Laut Medienberichten haben unter anderem die baden-württembergischen Kommunen Wendlingen, Merdingen und Tübingen bereits beschlossen, die Grundsteuer C einzuführen. Auch Hamburg hat die Grundsteuer C schon eingeführt. Hier liegt übrigens der Hebesatz für die neue Grundsteuer C mit 8.000 Prozent mehr als achtmal so hoch wie der Hebesatz für die „normale“ Grundsteuer (975 Prozent).

Wo finden Kommunen weitere Informationen zum Thema?

Beim Deutschen Städte- und Gemeindebund sind bereits zahlreiche Anfragen von Kommunen eingegangen, die mehr über die Grundsteuer C wissen wollten. Deshalb hat der Verband gemeinsam mit einer Rechtsanwaltskanzlei eine 23-seitige Handreichung erstellt. Diese steht auf dstgb.de zum Download bereit.