Wie die Ampel die Wohnungsbau-Krise stoppen will

Bundeskanzler Olaf Scholz will „die Aktivitäten im Wohnungsbau massiv ausweiten“. Gemeinsam mit Bauministerin Klara Geywitz (beide SPD) präsentierte der Kanzler am Montag ein Maßnahmenbündel. Ziel ist es, zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbaren und klimafreundlichen Wohnungen auszulösen. Außerdem soll die Bau- und Immobilienwirtschaft stabilisiert werden.

Hintergrund ist, dass die Zahl der neu gebauten Wohnungen zuletzt deutlich gesunken ist. Damit entfernt sich die Bundesregierung immer weiter von ihrem Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Nur noch knapp 300.000 Wohnungen wurden im vergangenen Jahr fertiggestellt. In diesem Jahr rechnet die Branche mit 230.000 bis 250.000 Wohnungen. Im kommenden Jahr werden es wohl noch einmal weniger sein. Gründe sind die gestiegenen Zinsen, höhere Materialkosten und fehlende Fachkräfte. Viele bereits genehmigte Bauprojekte werden nicht mehr umgesetzt.

Mehr Familien erhalten Förderung

Die Ampel-Koalition will nun neue Anreize setzen. 14 Maßnahmen umfasst das Papier, das Scholz und Geywitz am Montag vorstellten. Einige sind bereits bekannt, doch es gibt auch wichtige Neuerungen. Das betrifft zum Beispiel das Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“: Bisher konnten nur Familien mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro zinsverbilligte Kredite in Anspruch nehmen. Die Grenze wird auf 90.000 Euro angehoben. Auch die Kredithöchstbeträge steigen um 30.000 Euro.

„Wichtig ist, dass wir zusätzliche Kostensteigerungen vermeiden“, sagte Bauministerin Geywitz. Die Bundesregierung will deshalb darauf verzichten, die Energiespar-Vorgaben für Neubauten weiter zu verschärfen. Konkret heißt das: Die Verankerung des Effizienzhaus-Standards 40 wird ausgesetzt.

In Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten soll der Bau bezahlbarer Wohnungen rechtlich vereinfacht und beschleunigt werden. Dazu plant die Regierung eine bis Ende 2026 befristete Sonderregelung im Baugesetzbuch. Vorbild dafür ist eine bereits bestehende Sonderregelung für Flüchtlingsunterkünfte (§ 246 Absatz 14 BauGB). Das bedeutet: Kommunen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen von den Vorschriften des Baugesetzbuches abweichen.

Sanierung im Bestand soll Ortskerne beleben

Um leerstehende Gewerbeimmobilien in Wohnungen zu verwandeln, will die Koalition ein zusätzliches KfW-Förderprogramm aufsetzen. Es soll bis 2025 mit 480 Millionen Euro ausgestattet werden. Mit der Umnutzung könnten bis zu 235.000 Wohnungen geschaffen werden, vermutet die Regierung und verweist auf eine entsprechende BBSR-Studie. Ein weiteres geplantes Förderprogramm trägt den Titel „Jung kauft Alt“. Ziel ist es, dass junge Familien Bestandsgebäude erwerben und sie klimagerecht sanieren. So könnten bestehende Häuser nachgenutzt und Dorfkerne wiederbelebt werden, erklärte Bauministerin Geywitz.

Weitere Bausteine des Maßnahmenpakets:
•    Die Bundesregierung will die „degressive AfA“ einführen, eine neue steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude. Das gilt für Gebäude, deren Bau zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 begonnen wird.
•    Für den sozialen Wohnungsbau stellt der Bund – wie bereits geplant – bis 2027 insgesamt 18,15 Milliarden Euro zur Verfügung. Die Länder sollen sich ebenfalls beteiligen, sodass in Summe rund 45 Milliarden Euro in neue Sozialwohnungen fließen.
•    Mit dem „Gebäudetyp E“ sollen experimentelle Bauweisen erleichtert werden. Vorgesehen ist, dass dafür auch von kostenintensiven Standards abgewichen werden darf. Dies betrifft jedoch keine Klimaschutzvorgaben. Die Bundesländer wollen dazu ihre Bauordnungen ändern und der Bund plant eine Leitlinie vorzulegen, um vereinfachtes Bauen rechtssicher zu machen.
•    Die bundeseigene Immobilienanstalt BImA soll auch über das Jahr 2024 hinaus Grundstücke verbilligt für öffentliche Aufgaben sowie für den sozialen Wohnungsbau abgeben. Kommunen kommen so günstiger an Bauland für ihre Bauprojekte. Und der Preisnachlass soll deutlich höher ausfallen als bisher: Er wird von 25.000 auf 35.000 Euro pro Sozialwohnung angehoben.
•    Im Lärmschutzrecht (TA Lärm) schafft die Bundesregierung eine Experimentierklausel. Damit können die Richtwerte angehoben werden, wenn neben Gewerbebetrieben neue Wohnungen entstehen sollen. Ob die Experimentierklausel angewendet wird, entscheidet die jeweilige Gemeinde im Bebauungsplan.
•    Bisher geplant war, dass die Bundesregierung nicht nur den Austausch alter Heizungen fördert, sondern besonders zügige Umrüstungen mit einem „Speed-Bonus“ belohnt. Dieser wird nun in den kommenden beiden Jahren erhöht: von 20 Prozent der Austauschkosten auf 25 Prozent. In den Jahren ab 2026 wird der Bonus schrittweise gesenkt.
•    Mit einer Öffnungsklausel will der Bund den Ländern ermöglichen, die Grunderwerbssteuer flexibler zu gestalten. So soll der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erleichtert werden, zum Beispiel durch einen Freibetrag. Weil den Ländern dabei Einnahmen verlorengehen würden, will der Bund als Ausgleich eine erweiterte Besteuerung sogenannter Share Deals prüfen.
•    Mit den Ländern will der Bund einen „Pakt für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung abschließen“. Wenn ein Bundesland eine Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen erteilt, soll diese künftig bundesweit gelten. Die Dauer von allen Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau soll auf drei Monate begrenzt werden – zumindest bis zum Jahr 2026. Vorgaben für Autostellplätze sollen entfallen, wenn bestehende Wohnhäuser aufgestockt oder ergänzt werden. Und wenn Dachgeschosse zu Wohnflächen umgenutzt werden, soll das unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei werden.
•    Um Wohnungen mit einer dauerhaften Sozialbindung zu versehen, plant die Bundesregierung im nächsten Jahr die Neue Wohngemeinnützigkeit einzuführen.

Breites Bündnis tagte

Bauministerin Geywitz hat sich am Montag auch mit von ihr gegründeten „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ getroffen. Diesem gehören Vertreter*innen von Bund, Ländern, Kommunen, der Bau- und Wohnungswirtschaft sowie zahlreiche zivilgesellschaftliche Verbände an.

Vertreter*innen der Bauwirtschaft reagierten zustimmend auf die Ankündigungen der Regierung. Auch die kommunalen Spitzenverbände äußerten sich wohlwollend. In einer gemeinsamen Mitteilung des Deutschen Städtetages, des Deutschen Landkreistages und des Deutschen Städte- und Gemeindebundes heißt es: Die Bedingungen für den Wohnungsbau hätten sich zuletzt verschlechtert. „Es ist gut, dass nun auch der Bund anerkennt, dass bestehende Häuser und Wohnungen Teil der Lösung sein müssen.“ Diese müssten zügig modernisiert und an die Menschen verteilt werden, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen seien.

Die kommunalen Spitzenverbände fordern zudem, „dass die Kommunen das Vorkaufsrecht umfassender und leichter ausüben können“. Darauf drängt auch Bauministerin Geywitz, stößt aber in der FDP auf Widerstand. Im Maßnahmenpaket der Regierung fehlt das kommunale Vorkaufsrecht.