Von ihren Wohnungsbauzielen ist die Bundesregierung derzeit weit entfernt. 400.000 neue Wohnungen pro Jahr strebt die „Ampel“ an. Im vergangenen Jahr wurden 295.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Und die Zahl der neuen Baugenehmigungen ist stark eingebrochen. Von Januar bis Mai 2023 waren es 27 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.
Angesichts dieser Entwicklungen „brauchen Bau- und Immobilienwirtschaft dringend neue Investitionsanreize“, meint Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD). Sie will das von Finanzminister Christian Lindner (FPD) geplante Wachstumschancengesetz ergänzen – um einen neuen steuerlichen Anreiz für den Wohnungsbau.
Was schlägt Geywitz vor?
Wer eine Wohnung baut oder anschafft und dann vermietet, profitiert von der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Das heißt: Die jährliche Wertminderung der Immobilie kann steuerlich geltend gemacht werden. Bisher können pro Jahr drei Prozent der Baukosten abgeschrieben werden („lineare Abschreibung).
Geywitz will die AfA nun „degressiv“ ausgestalten. Gemeint ist: Der Steuervorteil soll in den ersten Jahren nach der Fertigstellung höher ausfallen, später dafür etwas niedriger. Konkret: Im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren soll die Abschreibung sieben Prozent betragen. In den nächsten vier Jahren könnten jährlich fünf Prozent abgeschrieben werden, danach 26 Jahre lang je zwei Prozent.
Wie begründet die Ministerin das?
Zum einen mit den gestiegenen Zinsen. Dadurch hat sich der steuerliche Anreiz der AfA deutlich verringert. Bei einem Zinssatz von 1 Prozent war es noch möglich, über die Dauer von gut 33 Jahren 85 Prozent der Investitionssumme linear abzuschreiben. Wer heute zum Beispiel mit 3,5 Prozent Zinsen baut, kommt auf weniger als 60 Prozent Abschreibung.
Eine degressive AfA würde außerdem den Wertverlust von Gebäuden besser abbilden, heißt es aus dem Bauministerium. Denn ein Neubau mit moderner Technik ist oft schon nach wenigen Jahren nicht mehr auf dem aktuellsten Stand – das mindert den Wert der Immobilie.
Wem würde die Abschreibung nutzen?
Potenziell allen, die mit der Immobilie steuerpflichtige Einnahmen erzielen – sie also vermieten. Das können private Vermieter*innen sein oder auch größere Wohnungsunternehmen. Wer die Immobilie selbst nutzen will, profitiert nicht von der AfA. Den Traum vom Eigenheim unterstützt der Bund mit anderen Maßnahmen – etwa dem KfW-Förderkredit „Wohneigentum für Familien“.
Wieviel Geld ließe sich mit einer degressiven AfA sparen?
Das Nachrichtenportal „The Pioneer“ hat ausgerechnet: Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro könnten insgesamt mehr als 140.000 Euro abgeschrieben werden. Das wären 70.000 Euro mehr als mit dem bisher geltenden Modell. Das Bauministerium bestätigt die Rechnung auf Anfrage.
Warum soll die Regelung befristet werden?
Geywitz schlägt vor, die degressive AfA zunächst auf neu errichtete Wohngebäude zu beschränken, die im Zeitraum 2024 bis 2030 hergestellt oder angeschafft werden. Denn das Modell ist eine Reaktion auf die besondere Situation am Wohnungsmarkt. Seit dem Kriegsausbruch in der Ukraine schießen die Baukosten in die Höhe. Ob nach 2030 noch eine degressive AfA nötig ist, soll eine zukünftige Bundesregierung entscheiden. Zu kurz soll die Befristung aber auch nicht ausfallen, damit Bauherr*innen Planungssicherheit haben.
Es gibt bereits eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau – wozu braucht es da noch die degressive AfA?
Beide Abschreibungsmodelle haben dasselbe Ziel: den Bau von Mietwohnungen attraktiver zu machen. Wer die Sonderabschreibung nutzen will, muss aber strenge Bedingungen erfüllen. Zum Beispiel muss der Effizienzhaus-Standard EH 40 eingehalten werden und die Baukosten dürfen nicht höher sein als 4.800 Euro pro Quadratmeter. Bei der degressiven AfA gäbe es diese Beschränkungen nicht.
Wie geht es jetzt weiter?
Voraussichtlich Mitte August wird das Bundeskabinett sich mit dem Wachstumschancengesetz befassen. Bis dahin muss die Ampel-Regierung sich einig werden, ob der Vorschlag von Geywitz aufgenommen werden soll.
