„Diese kritische Situation dürfen wir nicht dem Markt überlassen“

Vielerorts steigt die Zahl der Filialisten, inhabergeführte Geschäfte werden weniger. Sind das gute Nachrichten, oder muss man gegensteuern?

Die Filialisierung im Einzelhandel ist in den vergangenen Jahrzehnten weit fortgeschritten. Dadurch wurden in vielen Bereichen die inhabergeführten Geschäfte verdrängt und die Innenstädte wurden recht uniform. Überall im Prinzip das gleiche Angebot. Die Starken haben sich durchgesetzt. Nun sind es in der Corona-Krise paradoxerweise gerade die großen Kaufhäuser und die Filialisten, die ihre Flächen massiv reduzieren oder Standorte ganz aufgeben. Das hat gerade erst begonnen und wird tiefe Spuren in den Innenstädten hinterlassen. Die großen Anbieter und Marken sind längst im Online-Handel unterwegs und wachsen dort schnell. Sie brauchen die Innenstadt eigentlich nur als Showroom, um präsent zu sein. Das ist wie bei den Telefongesellschaften oder den Apple-Stores. Das eigentliche Geschäft läuft im Netz. Ohne Verkaufspersonal, Ladenmieten und aufwendige Logistik, bzw. diese erledigen andere.

Wie wichtig ist ein gutes „Zugpferd“ in der Stadt, vor dem Hintergrund, dass viele Kaufhäuser schließen?

Es ist fraglich, ob es diese großen Magneten zukünftig überhaupt noch gibt. Selbst Shooting-Stars wie die Media-Markt- und Saturn-Gruppe, die ja in den 2000ern in wenigen Jahren den Elektronik-Markt geradezu aufgerollt haben, sind schon wieder auf dem Rückzug. Es wird darauf ankommen, dass die Innenstädte neben dem Konsum vielfältige neue Angebote entwickeln, die sie interessant machen. Shoppen kann man jetzt überall und ­jederzeit. Dafür braucht es – zugespitzt formuliert – keine Innenstädte mehr.

Innenstadthändlern erwächst mit der zunehmenden Digitalisierung und dem Onlinehandel eine gewaltige Konkurrenz. Wie kann man mit solchen Veränderungen umgehen?

Wer mittelfristig gut verkaufen will, kommt um Digitalisierung, also Multichannel oder hybride Angebote nicht herum. Entscheidend sind aber die Originalität und Individualität, die Beratungskompetenz und der Service. Damit ist das Präsenzgeschäft im Laden dem Onlinehandel haushoch überlegen und hat sicher eine gute Zukunft.

Nach einem Jahr Corona-Krise gibt es Ängste, dass Leerstände in den Innenstädten weiter zunehmen werden. Teilen Sie diese Befürchtungen?

Ja! Die Akteure der Innenstädte, die Gewerbetreibenden, die Eigentümer, auch der Kulturbereich und die zivilgesellschaftlichen Akteure müssen schnell „an einen Tisch“. Dabei muss die Kommune zunächst die Führung übernehmen, denn die privaten Akteure sind derzeit vor allem mit sich selbst, zum Teil mit der blanken Existenzsicherung, beschäftigt. Diese extrem kritische Umbruchsituation dürfen wir nicht allein dem Markt überlassen. Vielmehr gilt es, gemeinsam zu verhindern, dass es zu einem sich selbst beschleunigenden Prozess des Niedergangs kommt. Das Zentrum der Stadt als Ort der Begegnung der vielfältigen Gesellschaft, als Ort der Öffentlichkeit und des sozialen und kulturellen Lebens hat nicht nur symbolisch eine Integrationsfunktion und -aufgabe. Die Innenstädte sind das Herz der europäischen Stadt, ihrer reichen Kultur und einer pluralistischen und demokratischen Gesellschaft. Auf sie wird weltweit geschaut, sie wird sehr gern besucht und erlebt.

Viele Eigentümer von Gewerbe­flächen sind Private: Wie kann die Kommune sie ansprechen, um aktives Leerstandsmanagement zu betreiben und Zwischennutzungen anzuregen?

Wir müssen unterscheiden zwischen den größeren, professionellen Eigentümern und den kleinen Eigentümern, das Geschäftshaus von Oma, das ihre Rente ist, Erbengemeinschaften usw. Beide werden über kurz oder lang signifikante Miet- und damit Wertminderungen hinnehmen, d. h. Abschreibungen vornehmen müssen.

Das fällt insbesondere den kleinen Amateurvermietern, die ja in kleinen Städten und auch den Stadtteilzentren vorherrschen, schwer. Zumal außerdem oft Investitionen erforderlich sind, um im veränderten Markt überhaupt gut neu vermieten zu können. Bisher waren sie de facto Rentiers und die Erträge stiegen, einfach so. Jetzt sind die Werte deutlich reduziert und es sind aktive Eigentümer gefragt. Das überfordert wahrscheinlich nicht wenige. Die Kommunen sind gut beraten, diesen kleinen Eigentümer eine kompetente und neutrale aufsuchende Beratung anzubieten.

Demgegenüber wissen die großen und professionellen Eigentümer, was die Stunde geschlagen hat. Wegen der fälligen Abschreibungen, die sofort erfolgswirksam werden, – solche Verluste möchte niemand gern in seinem Geschäftsbericht verantworten und erklären – droht hier allerdings zunächst Abwarten und im Zweifel Leerstand, leider gerade bei den großen Flächen: Keiner will der Erste sein, der große Verluste kommuniziert.

Die vor allem im Einzelhandel engagierten, börsennotierten Konzerne, Unibail-­Westfield und Deutsche Euroshop, die für die beiden größten Shopping-Center Betreiber in Europa stehen, haben offiziell circa 15 Prozent Wertminderung zugestanden. Das ist vermutlich erst der Anfang. Der Umgang mit den professionellen Anlegern ist eine Herausforderung für die Kommunen. Da sie oft zentrale Immobi­lien im Eigentum halten, kann ihr Verhalten schnell dazu beitragen, die Situation vor Ort deutlich zu verschlechtern. Auch hier gilt es, Gespräche zu führen und neue Perspektiven für den konkreten Standort und die Immobilien zu entwickeln.
Kurzfristig ist auf diesem Gebiet leider keine Unterstützung durch die geplanten Novellen von BauGB und BauNVO zu erwarten. Überhaupt sind die Versuche, die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen zu verbessern, im Ergebnis ja leider nahezu vollkommen fruchtlos gewesen. Das verstehe ich nicht. Ich bin aber auch nicht Politiker. In jedem Fall ist auf diesem Gebiet eine Stärkung der kommunalen Instrumente dringend erforderlich bzw. überfällig.

Fänden Sie es sinnvoll, den ­Kommunen einen vorübergehenden Erwerb von städtebaulich relevanten Problemimmobilien zu ermöglichen?

Das kann im Einzelfall sinnvoll sein. Aber nur, wenn der Preis stimmt. Auf keinen Fall sollten hier fällige Abschreibungen, d. h. Verluste kommunalisiert werden. Ob die Kommune ein guter und kreativer Vermieter von Einzelhandelsimmobilien im Strukturwandel ist, da habe ich Zweifel. Daran scheitern ja oft schon Wohnungsbaugesellschaften, die sich mit ­Immobi­lien an sich gut auskennen. Konzeption und Betrieb von Zwischennutzungen oder gar Umstrukturierungen von gewerblichen Nutzungen sollten Leute machen, die auf diesem besonderen Gebiet Profis sind.

Blicken wir in ländliche Regionen: Liegen die Probleme der Nahversorgung in Kleinstädten anders als in den größeren Kommunen?

Ja! Im Unterschied zu den Zentren großer Städte, die im Einzelhandel auf ­Dauer Einbußen hinnehmen müssen, haben die Kleinstädte im ländlichen Raum und insbesondere die im suburbanen Raum wie auch die Stadtteilzentren großer Städte durchaus interessante Chancen. Die ­Digitalisierung befördert nicht allein Homeoffice, sondern dezentrales Arbeiten generell. Und sie bietet Chancen für neue Geschäftsmodelle. Davon kann gerade der stationäre Einzelhandel profitieren.

Vielleicht braucht es dazu eine neue Gründergeneration im Einzelhandel, die nicht den „Abverkauf“, sondern die Betreuung von Menschen mit ihren Bedarfen und Bedürfnissen in den Mittelpunkt rücken.

Schon vor Corona haben Einkaufs­zentren die Kunden weg von den Händlern in der nächsten (Klein-)Stadt gezogen. Welche Strategie schlagen Sie nach Corona vor, um die Zentren wieder lebendiger zu machen?

Die dezentralen Zentren können mit ­einem guten Angebot der Nahversorgung, mit Gesundheitsversorgung, einer guten ­Aufenthaltsqualität, Bistro-Gastronomie, Kitas und CoWorking-Spaces als zeitweise Alternative zum Homeoffice punkten. Vielleicht auch mit neuen Kombinationen von Handel, Handwerk und Dienstleistungen, die Präsenz und Beratung mit dem Angebot des weltweiten Netzes kombinieren. Auf diese Weise können die Zentren im Wohnumfeld zu „Third Placees“ zwischen der privaten Wohnung auf der einen Seite und den Aktionsräumen der Menschen, die ja oft weitläufig in der ­Region verteilt sind, auf der anderen Seite werden.

Können Sie einige wichtige Erfolgsfaktoren für kleine Nahversorger im ländlichen Raum nennen?

Der entscheidende Faktor ist und bleibt eine qualifizierte Nahversorgung. Und zwar mitten im Zentrum als Anker auch für andere, zum Beispiel die eben genannten Nutzungen. Ist die Nahversorgung am Rand der Siedlung oder gar in Gewerbe- und Sondergebieten mit jeder Menge Parkplätzen drumherum konzen­triert, muss man das leider vergessen. Das ist die bittere Wahrheit. Dann bleibt nur noch Nischenpolitik: gute Gastronomie, Märkte und Events, Dienstleistungen und Kunsthandwerk. Nett, aber bestenfalls nur noch die Fassade der europäischen Stadt, weil die Bevölkerung in ihrer Breite gar nicht mehr erreicht wird. Höchstens am Sonntag zum Eis essen. Das ist Disney.

Wenn Metzger, Bäcker, Post und ­Friseur schließen, nehmen die Bürgerinnen und Bürger manchmal die Nahversorgung selbst in die Hand und organisieren sich, in Genossenschaften oder Initiativen. Kennen Sie gute Best-Practice-Beispiele?

Bevor ich vor mehr als 20 Jahren Professor wurde, war ich an den Anfängen des heutigen „MarktTreff“-Konzepts in Schleswig-Holstein beteiligt. Damals sprachen wir von „Ländlichen Dienstleistungszentren“ und wollten neben dem Lebensmittelangebot, das Internet durch betreute Terminals ins Dorf bringen. Das hat sich bekanntlich anders entwickelt. Es bleibt allerdings dabei, dass sich das kleine Ladengeschäft allein kaum trägt. Wenn der Laden aber als Treffpunkt, Gastronomie, Veranstaltungsort zum sozialen Mittelpunkt wird, kann das gut funktionieren. Sehr erfolgreich sind dabei örtliche Genossenschaften als Träger solcher Multifunktionseinrichtungen. Das ist dann „unser Laden“. Da darf es auch mal teurer sein als beim Discounter.

Wie kann die Gemeinde hier eingebunden werden und Hilfe stellen?

Die Gemeinde stellt die Infrastruktur, d.h. die Flächen und die Hardware. Im Grunde so, wie es ganz selbstverständlich ist, dass die Gemeinde die Straßen baut und unterhält. Im ländlichen Raum gibt es dafür Zuschüsse aus EU-Mittel. Die sind auf diese Weise sicher deutlich besser, d.h. den Strukturwandel beschleunigenden Weise eingesetzt als im luxuriösen Ausbau der Wirtschaftswege für die Landwirtschaft.

Übernimmt die Gemeinde die Hardware kann der Träger, z.B. eine Genossenschaft, den Betrieb sichern und an das Ladengeschäft, den Bäcker, den Gemeinderat, das Gesundheitszimmer, das von wechselnden Ärzten oder telemedizinisch betreut wird, die Schülerhilfe usw. vermieten.

Die Gemeinde kann die Infrastruktur schaffen, mit der die Bürger*innen, allen voran die aus verschiedenen Motivationen Engagierten, ihre Projekte realisieren können. Solche selbstverständlich für das Gemeinwesen engagierten Menschen gibt es – nach meiner Wahrnehmung – im Ländlichen Raum viel mehr als in der Großstadt. Das ist die Power des Landes!